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探索顛覆因素中的房地產市場機遇和挑戰 第一太平戴維斯重磅發布全球市場報告《影響力》2019

时间:2019-06-06     【转载】   阅读

        第一太平戴維斯發布年度旗艦報告《影響力--顛覆因素》。"顛覆因素"以時下政治、經濟和社會發展的不確定性作為主因,全方位深度探討對全球尤其是亞太房地產市場帶來的巨大沖擊。報告從宏觀趨勢入手,藉由多維度的全球城市韌性指數排名、技術城市排名以及超級城市群三大板塊,多元解析全球城市。隨著中國力量已然成為亞太經濟巨擘,報告亦衍生至中國房地產未來走勢。人口結構變化、全球財富流動、技術革新的影響等因素都促使市場參與者重新探索商業模式,把握機遇,直面挑戰。

  宏觀趨勢剖析

  -城市韌性指數,抵御顛覆力考核"硬指標"

  第一太平戴維斯韌性城市指數識別出全球面對房地產市場諸多顛覆力量時,能夠承受考驗、或順應潮流并加以善用的城市。中國城市占據6個席位,北上廣深四大一線城市赫然在列,此外天津、蘇州入榜新興韌性城市。這些城市經濟蓬勃,具有可持續發展力,吸引投資程度高、房地產資本流動性大、市場高度成熟。

來源:第一太平戴維斯研究部

  "亞太區在2018年趕超美洲,成為500億美元以上GDP城市最多的區域。預計到2028年,亞太區將擁有全球半數以上的500億美元級經濟強市。中國城市在過去十年中所展現的韌性表現尤為值得稱道。"第一太平戴維斯中國區市場研究部高級董事及主管 簡可(James Macdonald)表示。

  -超級城市群,韌性效果"加成"

  城市人口不斷增加,推動大都市區融合,形成聯動發展的超級城市群,疊加城市韌性。區域內實現資源、人才的共享,并擁有充足的勞動力和廣闊的消費者市場。另一方面,城際共通協作亦需面臨一系列的挑戰,包括市場規則、市場監管、信用治理的統一等。

  粵港澳大灣區是中國開放程度最高、經濟活力最強的超級城市群之一。現正投資建設以高速鐵路、城際鐵路為主體的城際快速交通網絡,將連通區內11座城市。深圳、廣州作為區內主要城市,其影響力也將繼續增強。隨著一體化進程的推進,大灣區將成為經濟重地。

  作為國家發展戰略之一,長三角一體化示范區的建設備受關注。以上海為核心,政府力求實現產城融合、交通互聯、以及公共服務置換,將長三角打造為具有全球競爭力的世界級城市群、全球資源配置的亞太門戶。

  -技術城市排名,技術領域 vs 房地產

  第一太平戴維斯技術城市指數排行榜中,從商務環境、技術環境、城市活力及健康、人才儲備、房地產成本、移動性六大層面考察全球30個技術城市。北京、上海、香港、深圳、杭州及成都六城榜上有名。

來源:第一太平戴維斯研究部

  中國作為技術創新的主力軍之一,有志于引領人工智能(AI)的發展。中國的科技人才儲備在全球首屈一指,每年有近500萬科學、技術、工程和數學(STEM)專業畢業生。中國業已站在人工智能領域和技術制造業前沿,本土硬件企業也正大舉進軍國際市場。

  第一太平戴維斯華北區董事長麥安東(Anthony McQuade)表示:"北京,作為全國政治決策中心,風投資本的主要目標市場,擁有強有力的政策支持以及極具戰略意義的城市規劃,憑借成熟的商務環境、技術環境和通達的交通移動性,吸引了大量大型技術企業來此投資,推進科技創新,成為推動和打造智慧城市最為積極的城市之一。"

  房地產趨勢之變

  -高端住宅市場流動

  中國新秀城市的房價在過去十年中增長驚人,例如北京,累計漲幅高達321.7%。由于比較基數較低,加之中產階級財富累積,買房保值升值觀念的推動,房價上漲態勢迅猛。盡管有預測稱全球經濟增長將適度放緩,但鑒于高凈值人群數量不斷增長,預計高端住宅房地產需求將持續受到支撐。中國新秀城市的豪宅價格在過去十年中經歷驚人增長,累計漲幅達到125%以上。

來源:第一太平戴維斯研究部

  而放眼全球,中國買家也正積極尋求資產的多元化配置。歐洲經濟持續復蘇,收益穩定,主要城市的大型新建住宅項目進一步向境外人士開放,導致中國買家置業需求升溫,成為資產配置多元化的理想之選。

  -新零售、體驗消費起勢

  隨著消費者行為的轉變,消費場景也被重新定義。業主和運營商引入新的休閑概念,提升零售綜合體項目的價值。傳統休閑業態(如餐飲、健身和影院)需求仍在,但真正引領消費的卻是新興休閑業態,包括以技術為支撐的新概念。

  2013年至今,新興休閑業態共吸金198億英鎊,休閑擴張浪潮席卷全球。購物中心的傳統零售主力業態正逐漸被客流效應顯著的新概念休閑所取代,包括快速興起的競技社交,催生出"社交+餐飲"新消費模式。而沉浸式VR助力引入體驗式品牌。

  -城市更新進行時

  線上零售持續火熱,業主和開發商亟需調整策略,煥新零售空間。土地資源稀缺、存量時代下的房地產可持續發展成為超大城市面臨的共同難題。住宅、百貨、購物中心、辦公樓、廠房、園區改造等皆為城市更新不可或缺的重要一環。

  走文藝路線的北京萬科(微博)時代廣場從商場變身城市綜合體,通過藝術裝置和巨型浮雕式雕塑營造空間戲劇感;美國俄亥俄州的蘭德爾公園購物中心前身為全球最大購物中心,現被亞馬遜改造為大型多層配送中心,集聚效應有望吸引餐飲和零售業態;位于倫敦的 Cantium Retail Park 原本是廢棄零售公園,現被改造為集住宅、零售與餐飲于一體的高端綜合體。

  -共享經濟繁榮(共享居住、共享辦公)

  當代年輕人重視協作、聯系、分享,世界正受到新生代價值觀的影響。共享居住和辦公應運而生。年輕一代居住需求不斷變化,共享居住,成為國內千禧一代的理想居住選擇。

  共享辦公空間靈活的辦公對經濟有利好作用,使傳統業主為挽留租戶做出更多努力,成為"空間即服務"概念的運營商,或將引發辦公空間租賃期限縮短。業主還將越來越多地與專業運營商合作,最大限度釋放資產潛力。

  -工業、物流地產新視角

  城市物流日益復雜,使得現有道路網絡的負荷增加,對城市房地產空間提出更多需求。倉庫選址應盡可能接近其送貨目的地,同時盡可能避開交通擁堵。城市倉庫租戶的房地產需求將發生變化。

  中國計劃到2025年建設150個物流樞紐。屆時還將借助自動駕駛和無人機技術,提高空運、高鐵、冷鏈和農村電商的快遞服務能力。


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