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房市地市雙升溫 中國二線城市“春風”未停

时间:2019-05-07     【转载】   阅读

      與率先升溫又“帶頭”降溫的一線樓市不同,中國多地二線城市房地產市場近期依然春意盎然,房市、地市雙雙升溫。

  土地市場回暖

  今年以來,多個二線城市土地市場活躍。4月末,江蘇省蘇州市5天內兩次土拍均有地塊創下樓面價新高。如:29日,蘇州工業園區一地塊成交樓面價約每平方米3.03萬元(人民幣,下同),溢價37.7%。這是近10年來,蘇州工業園區拍出的單價最高的住宅用地。

  除蘇州外,武漢、無錫、杭州、南京、合肥等城市土地市場同樣活躍。據中原地產研究中心統計,4月下旬,短短一周時間(4月22日-28日),以熱點二線為主的大中城市“賣地”金額高達1167.5億元,創下2年來新高,環比上漲134%。其中,武漢土地成交金額超過311億元,合肥成交金額213億元、蘇州為146億元,杭州為87億元。

  相對寬松的流動性是房企搶地熱情回歸的主因。易居研究院研究員沈昕指出,在經過去年全年的偏緊之后,2019年一季度中國房地產業金融環境指數小幅上行。近期,中國M1同比增速連續9個季度下行后轉為上行。全國銀行間市場同業拆借月加權平均利率走勢穩中有降。融360發布的監測數據顯示,3月份,全國首套房貸款平均利率為5.56%,已連降4個月。

  在此環境下,4月房企融資熱情持續高漲。中原地產研究中心提供的統計數據顯示,包括融信中國、中國恒大等在內的房企當月發布融資計劃接近2600億元。企業融資成本繼續降低,多數房企融資成本告別“兩位數”利率。到手更多“便宜的錢”,加快了房企拿地的步伐。

  二線城市成為其拿地爭奪的“主戰場”。諸葛找房數據研究中心分析師岳蒙蒙指出,豬年春節過后,房企投資回歸二線帶動土地市場急劇升溫。當前房企在二線城市拿地規模占比顯著提升。3月份,在一線和三四線城市土地出讓金同比仍處在下行通道之時,二線城市已出現近36%的漲幅。

  房市春意融融

  與“小陽春”開始消散的一線樓市不同,房貸利率下降,人才政策密集出臺,加之土地市場熱火朝天,二線樓市依然春意融融。

  58同城、安居客發布的《4月國民安居指數》顯示,4月全國新房市場找房熱度保持平穩,環比上月微跌0.5%,但其中二線城市找房熱度上漲0.2%,南京、杭州等城市房價正在向一線城市靠攏。

  中原地產研究中心數據顯示,4月份,在一線和三線城市新房成交量環比下滑的同時,二線城市仍保持5%的漲幅。其中,土地市場活躍的蘇州市,4月份新房成交面積環比上漲32%。有消息稱,蘇州市近期再現新房搶購潮,不少新房樓盤,需要全款才能買到。

  近兩年來,中國各線樓市分化顯著,一二三線城市各自處于不同的房地產周期之中。二線城市行情滯后于一線城市,三線城市又滯后于一二線城市。分析認為,如今一線樓市已經經歷了一輪短暫升溫,正在逐漸回歸常態,二線城市滯后于一線,在需求釋放之后可能也將回歸平穩。

  克而瑞研究中心副總經理楊科偉指出,通過剖析當前回暖城市的二手房成交結構,不難發現都是過往兩年積壓的剛需、改善的自住需求逐漸釋放,京滬渝呈小面積、低總價房屋成交比例上升的剛需特征,杭州、南京等改善需求比例加大,偏好70-90平方米面積段的剛需客群比例不斷上升。這樣的需求格局也決定了本輪市場“回暖”持續周期的不確定性,待前期積壓需求釋放“消耗”之后,市場或將又回歸常態。

  近期,中央政治局會議重申“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。住房和城鄉建設部也對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。58安居客房產研究院首席分析師張波指出,這些信號顯示出“警示”作用,不排除后續政策出現微調收緊的可能性。

  4月末,遼寧省丹東市收緊樓市調控,出臺包括5年限售,外地戶口限購1套新房,同一樓盤房價月漲幅不能超0.6%等“大招”為樓市降溫。


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