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資色·深度丨為何眾多金融機構將這家房企評為成長型發展商首選?



上市房企陸續開始披露2018年業績,在整個房地產行業增速放緩的背景下,那些保持高速增長的房企備受關注。

3月17日晚,中國奧園集團股份有限公司(以下簡稱為“奧園集團”)發布財報,業績指標亮眼。財報顯示,2018年,奧園集團地產板塊錄得合同銷售人民幣912.8億元,完成全年目標人民幣730億元的125%,同比大幅增長100%。

不僅如此,奧園集團在追求規模創新高的同時,仍舊保持了極高的利潤水平,真正做到了有質量的增長。根據財報,2018年奧園集團營業額為人民幣310.1億元,同比增長62%;毛利潤同比增長88%至人民幣96.3億元,毛利率約31.1%。凈利潤為人民幣29.4億元,同比增長51%;核心凈利潤為人民幣30.7億元,同比增長63%。

奧園集團的高質量發展不僅受到社會各界的高度認可,各大金融機構也給予充分肯定。摩根大通、美銀美林、德意志、尚乘集團、招銀國際、安信國際證券、星展等在內的十余家金融機構陸續發布30多篇研報,首予及重申奧園集團“買入”評級,調升奧園集團目標價,最高達10.82港元。

站在千億門檻的起點上,奧園集團未來的發展潛力巨大。在業內人士看來,奧園集團是極具成長力的企業。金融機構發布研報認為,奧園集團是增長最快的粵港澳大灣區主要發展商,甚至是成長型發展商首選。

銷售額912.8億元

超額完成全年目標

近年來,房地產行業整體銷售增速逐步放緩。根據統計局數據顯示,2018年行業銷售額整體增速僅為12.2%,在這樣的背景下,能夠保持平均水平以上銷售增速的房企可謂是實力的體現。

3月17日晚,奧園集團發布2018年財務報告,銷售業績增長強勁。財報顯示,2018年,奧園集團地產板塊錄得合同銷售人民幣912.8億元,完成全年目標人民幣730億元的125%,同比大幅增長100%。 2016至2018年合同銷售年復合增長率達89%,為內房增速最快之一。2018年合同銷售權益比亦保持85%的較高水平。2018年12月實現合同銷售人民幣173.9億元,再創單月銷售新高。于2018年12月31日,已簽約但未確認的合同銷售約人民幣1100億元。

不僅如此,奧園集團在銷售規模創新高的同時,仍保持了極高的利潤水平,真正做到了有質量增長。

根據財報,奧園集團2018年營業額為人民幣310.1億元,同比增長62%;毛利潤同比增長88%至人民幣96.3億元,毛利率約31.1%。凈利潤為人民幣29.4億元,同比增長51%;核心凈利潤為人民幣30.7億元,同比增長63%。同時,董事會建議派發末期股息每股人民幣36分(相當于42港仙),派息比率達40%,保持穩定寬裕的派息政策,回饋股東及投資者的支持。

據易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進觀察,真正實現盈利的房企并不多,房地產行業的限價政策導致房企利潤減少,有些房企甚至出售項目資產已達到盈利目的,憑借競爭力帶來盈利的房企很少。

按照嚴躍進的劃分,奧園集團屬于盈利能力強勁的少數房企之一。

奧園集團的高質量發展獲得了社會各界的高度認可,目前已囊括“福布斯2018 年亞洲最佳上市公司50強、《財富》2018 中國最佳董事會百強等諸多榮譽。在中指院剛剛發布的《中國房地產百強企業榜單》上,奧園集團位列第26名,在成長性和運營效率方面,奧園集團更是名列前茅。

對于奧園集團的業績表現,國內外各大金融機構也給予充分肯定。摩根大通、美銀美林、德意志、尚乘集團、招銀國際、安信國際證券、星展等在內的十余家金融機構陸續發布30多篇研報,首予及重申奧園集團“買入”評級,調升奧園集團目標價,最高達10.82港元。

在星展看來,奧園集團銷售增速高于其他中型房企,收入增長及利潤率被低估;奧園集團保持一貫拿地策略,城市更新項目進展良好。基于這種判斷,星展認為奧園集團股價上行空間大,首予“買入”評級,調升目標價。奧園集團在資本市場的地位進一步得到提升。

在業內人士看來,奧園集團是極具成長力的企業,這意味著奧園集團未來的發展潛力和能力極大。摩根大通發布研報認為奧園集團是成長型發展商首選,進入業績爆發期,首予“買入”評級,目標價9.00港元。美銀美林認為奧園集團2019及2020年合同銷售可實現每年增長25%至人民幣1400億元。

成長型發展商這一評價背后是摩根大通對奧園集團的肯定,包括發展全面,成長路線清晰;植根粵港澳大灣區,積極布局全國;受益于強勁的合同銷售增長,奧園集團2018至2020年核心凈利潤的年復合增長率達42%,優于同行,盈利可見性高。盡管行業毛利率趨降,摩根大通認為奧園集團土地成本較低,防御性較強。

站在千億的起點上,奧園集團未來要向著更高的目標激越前行。3月18日,奧園集團董事長郭梓文在業績會現場表示,2019年銷售金額在2018年的基礎上增長25%的目標。這意味著2019年銷售額大約1150億。

會上,奧園集團副總裁兼企業融資及投資者關系總監陳嘉楊進一步補充到,奧園集團在2019年的可售資源為1900億元,只要去化率60%左右就可以達到新一年的合同銷售目標。

聚焦粵港澳大灣區

奧園集團競爭力顯著

成長力是一種能力和潛力,為企業持續帶來利潤和規模。在房地產增長乏力的下半場,成長力無疑是對房企的最高評價。

被冠以“成長型房企”之稱的奧園集團在持續獲利和高質增長方面有何特質,這是外界最關心的點。本文嘗試從三個層面分析,首先是奧園集團的戰略布局,即聚焦粵港澳大灣區;其次是支撐奧園集團銷售擴張的基礎條件,也就是獲取項目的能力;最后是奧園集團的現金流情況和融資能力。

首先,在戰略布局層面,奧園集團堅持區域均衡布局,拿地策略主要分布在一二線城市,以及二線核心省會城市,重點聚焦粵港澳大灣區,布局「9+2」城市群,已獲納入恒生滬深港通大灣區綜合指數。粵港澳大灣區國家戰略的實施使奧園集團在土地儲備、城市布局等方面的價值得到進一步突顯。

財報顯示,截至2018年12月31日,奧園集團擁有198個項目,分布70個境內外城市,土地儲備總建筑面積達3410萬平方米(權益比80%),總貨值約人民幣3650億元,足夠滿足未來三年左右的發展需求。

此外,奧園集團在城市舊改項目擁有豐富經驗,目前在大灣區及其他地區擁有16個主要城市更新項目,規劃總建筑面積約980萬平方米,預計可售資源約人民幣1452億元。2019年,預期位于廣州、珠海、佛山、東莞、香港等地的9個城市更新項目將逐步轉為土地儲備,可為未來提供可售資源約人民幣660億元,帶來額外的銷售增長動力。

其次,在戰略布局的基礎上,奧園集團獲取項目的能力很強。一個事實是奧園集團在大幅增加土地儲備的同時,仍然保持較低的拿地成本。

財報顯示,截止2018年12月31日,奧園集團土地儲備的每平方米建筑面積的平均成本約僅為人民幣2167元,其中324萬平方米為已竣工物業,1505萬平方米處于在建階段,1581萬平方米為持續未來發展土地。

深耕粵港澳大灣區長達22年,奧園集團競爭優勢顯著,較低的土地成本背后是奧園集團一直堅持的“收并購”策略。據悉,奧園集團80%以上的項目都是通過并購來的,奧園集團的企業文化很包容,這也是并購成功的重要原因。

“今年奧園集團預計拿地款為400億元。我們仍然會增加土地儲備,途徑包括并購、城市更新項目轉化以及公開市場招拍掛。” 在3月18日舉行的2018年業績發布會現場,郭梓文如是表示。對于具體指標,奧園集團副主席兼行政總裁郭梓寧透露,今年奧園集團將增加一兩千萬平米的土地儲備。

另外,城市舊改項目極大降低了奧園集團的土地成本。一個例子是珠海翠微村,奧園集團的土地成本(含補償)每平方米只有八九千元,若通過招拍掛拿地,土地成本將是2.5萬到2.9萬元。

土儲是銷售增長的基礎,現金流是房企增加土儲的先決條件。奧園集團貫徹穩健的財務管理,現金流充裕,債務結構不斷優化,信貸評級持續調升,融資空間很大。

財報顯示,截止2018年12月31日,奧園集團凈負債率為58.9%,處于行業合理水平;總銀行結余及現金約人民幣396.2億元,流動性充裕。繼2016、2017、2018年先后獲惠譽、穆迪及標普三大國際評級機構上調企業信貸評級及展望,奧園集團于2019年2月再獲穆迪調升評級展望至“正面”,充分反映各界對奧園集團綜合實力的認可。

同時,奧園集團重視開拓多元化融資渠道,境內外融資能力突出。2018年,奧園集團成功發行三年期境內公募及私募公司債人民幣39億元;并于境外通過銀團貸款、雙邊貸款及美元債等渠道合共募得約15億美元,平均成本低于7%,優于可比同行。

2019年,奧園集團率先打開亞洲美元債券市場,并重啟內房三年期美元債公開市場發行,全額使用國家發改委批出的10億美元外債額度,成功發行全新三年期及四年期美元債,進一步延長債務期限。

注意:本文中的核心凈利潤已扣除投資性物業公平值收益、匯兌損益、衍生金融工具公允值變動收益等非經常性損益及其對應的稅金。

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